国办发〔2019〕34号 国务院办公厅关于完善建设用地使用权 转让、出租、抵押二级市场的指导意见
发布时间：2019-12-20 12:22:00 点击：
导读：土地市场是我国现代市场体系的重要组成部分，是资源要素市场的重要内容。改革开放以来，通过大力推行国有建设用地有偿卐使用制度，我国基本形成了以政府供应为主的土地一级市场和以市场№主体之间转让、出租、抵押为主的土地二级市场
各省、自治区、直辖市人民政府，国务院各部委→、各直属机构：
土地市场是我国现代市场体系的重要组成部分，是资源要素市场的重要内容。改革开放以来，通过大力推行国有建设用地有偿使用制度，我国基本形成了以政府供应为主的土地一级市场和以市场主体之间转让、出租、抵押为主的土地二级市场，对建立和完』善社会主义市场经济体制、促进土地资源的优化◆配置和节约集约利用、加快工业化和城镇化进程起到了重要作用。随着经济社会发展，土地二级市场运行发展↙中的一些问题逐步凸显，交易规则不健⌒ 全、交易信息不对称、交易平台不规范、政府服务和监管不∏完善等问题比较突出，导致要素流通不畅，存量土地资源配置效率较低，难以满足经济高质量发展的需要。为完善建ぷ设用地使用权转让、出租、抵押二级市场，结合Ψ 各地改革试点实践，经国务院同意，现提出以下意见。
一、总体要求
（一）指导思想。以习近平新时代中国特色社会主义思想为≡指导，全面贯彻党的十九大和十九届二中、三中全会精神，紧紧围绕统筹推进“五位一体”总体布局和协调推↓进“四个全面”战略布局，认真落实党中央、国务院决策部署，充分发挥市场在资源配置中的决定性作用，更好发挥◥政府作用，坚持问题导∞向，以建立城乡统一的建设用地市场为方向，以促进土地要素流通顺畅为重点，以提高存量土地资源配置效率①为目的，以不动♂产统一登记为基础，与国土▂空间规划及相关产业规划相衔接，着力完善土地二级市场规则，健全服务和监管体系，提高节约集☉约用地水平，为完善社会主义市场经济体制、推动经济高质量发展提供用地保障。
（二）基本原则。
把握正确方向。坚持社会主义市场经济改革方向，突出∩市场在资源配置中的决定性作用，着力减少政府微◇观管理和直接干预。落实“放管服”改革总体要求，强化监↑管责任，减少事前审批，创新和完善事中事＠ 后监管，激发市场活力，增强内生动力。
规范市场运行。完善〖交易规则，维护市场秩序，保证市场主体在公开、公平、公正的市场环境下进行交易，保障市场依法依◆规运行和健康有序发展，促进要素流动和平∩等交换，提高资源配置效率。
维护合法权益。坚持平等、全面、依∑ 法保护产权。充分尊重︻权利人意愿，保障市场主体合法权益，实现各类市场主体按照市场规则和市场价格依法平等使用和交易建设用地使用权，实现产权有效激励。切∮实维护土地所有权人权益，防止国有土地资产流失。
提√高服务效能。强化服①务意识，优化交易流程，降低交易成本，提高办事效率，方便群众办事，全面提升土地市场领域政府治理能▃力和水平。
（三）目标任务。建立产权明晰、市场定价、信息集聚、交易安全、监管有效的土地二级市场，市场规♀则健全完善，交易平台全面形成，服务和监管落▲实到位，市场秩序更加规范，制度性交易成本明显降低，土地资源配置效率显々著提高，形成一、二级市场协调发展※、规范有序、资源利用集约高效的现代土地市场体系。
（四）适用范围。建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的交易对象是国有建设用地使用权，重点针对土地交易以及土地连同地上建筑物、其他附着物等整宗地一并交易的情况。涉及到房地产交易的，应当遵守《中华人民共和国城市房地产管理【法》、《城市房地产开发经营管理条例》等法▓律法规规定。
二、完善转让规则，促进要◥素流通
（五）明确建设用地使用」权转让形式。将各类导致建设用地使用权转移的行为都视为建设用地使用权转让，包括买卖、交换、赠与、出资以及司法◤处置、资产处置、法人或其他组织合并或分立等形式涉及的建设用地使用权转↘移。建设用地使用权转移的，地上建筑物、其他附着物所有权■应一并转移。涉及到房地产转让的，按照房地产转让相关〓法律法规规定，办理房地产转让相关手续。
（六）明晰不同权能建设用地使用权转让的必要条件∩。以划拨方式取得㊣ 的建设用地使用权转让，需经依法批准，土地︻用途符合《划拨用地目录》的，可不补缴土地◢出让价款，按转移登记办理；不符合《划拨用地目录》的，在符合规划的前提下，由受让方依法依规补缴土地出让价款。以出让方式取得的建设用地使用权转让，在符合法↑律法规规定和出让合同约定的前提下，应充分保障ζ交易自由；原出让合同对转让条件另有◆约定的，从其约定。以作价出资或入股方式取得的建设用地使用权转让，参照以出让方式取得的建设用●地使用权转↑让有关规定，不再报♂经原批准建设用地使用权作价出资或入股的机关批准；转让后，可保留为作价出资或入股方式，或直接变更为¤出让方式。
（七）完善土地分割、合并转让政∏策。分割、合并后的地块应具备独立分宗条件，涉及公共配套设施建设和使用的，转让双』方应在合同中明确有关权利义务。拟分割宗地已预售或存在多个权利主体的，应取得相关权利人同意，不得损害权利人合法权益。
（八）实施差别化的税收政策。各地可根据本地↙实际，在地方权限内探索城镇土地使用税差别化政策，促进▓土地节约集约利用。
三、完善出租管理，提高服务水◆平
（九）规范以有偿方式取得的建设用地使用权出租管理。以出让、租赁、作价出资或入股等「有偿方式取得的建设用地使用权出租或▼转租的，不得违反法律法规和有偿使用合同的相关约定。
（十）规范划拨建设用地使用权出租管理。以划拨方式取得的建设用地使用权出租的，应按照有关规定上缴租金中所含土地收益，纳入土地出∴让收入管理。宗地长期出租，或部分用于出租且可分割的，应依法补办出让、租●赁等有偿使用手续。建立划拨建设用地使用权出租收益年度△申报制度，出租人依法申报并缴纳相关收益的，不再另行单独办理划拨建设用地使用▓权出租的批准手续。
（十一）营造建设用地使用权出租环境。市、县自●然资源主管部门应当提供建设用∞地使用权出租供需信息发布条件和场所，制定规范的出租合同文本，提供交易鉴证服务，保障权利╳人的合法权益。统计分析建设用地使用权出租情况及市场相关ξ数据，定期发布出租市场动态信息和指南。
四、完善抵押机制，保障合法权◆益
（十二）明确不同权能建设用地使用权抵押的条件。以划拨方式取得的建设用地使用权可以依法依规设定抵押权，划拨土地抵押权实现时应优先缴纳土地出让收入。以出让、作价出资或入股等方式取得的建设用地使用权可以设定抵押权。以租赁方式取得的建设用地使用权，承租人在按规定支付土地租金并完成开发建设后，根据租▓赁合同约定，其地上建筑物、其他附着物连卐同土地可以依法一并抵押。
（十三）放宽对抵押权人◣的限制。自然人、企业均可作为抵押权人申请以建设用地使用权及其地上建筑物↘、其他附着物所有权办理不动产抵押相关手续，涉及企业之间债权债务合同的须符合有关法律法规的规定※。
（十四）依法保障抵押权能。探索允许不以公益为目的的养老、教育等社会领域企业以有偿取得的建设用地使用权、设施等财产进行抵押融★资。各地要进一步完善抵押权实现后保障原有经营活动持续稳定的配套措施，确保土地用途不改变▼、利益相关人权益不受损。探索建立建设用地使◢用权抵押风险提示机制和抵押资金监管机制，防控市场风险。
五、创新运行〖模式，规范市场秩序
（十五）建立交易平台。各地要在市、县自然资源主管部门现有的土地交易机构或ω 平台基础上搭建城乡统一的土地市场交易平台，汇集土地二级市场交易信息，提供交易】场所，办理交易事＠务，大力推进线上交易平台和信息系统建设。
（十六）规范交易流程。建立“信息发布—达成意向—签订合同—交易监管”的交易流程。交易双方○可通过土地二级市场交易平台等渠道发布和获取市场信息；可自行协商交易，也可委托土地二级市场交易平台公开交易；达成一致后签ξ 订合同，依法申报交易价格，申报价格比标定地价【低20%以上的，市、县人民政府可行使优先购买权。各地要〗加强交易事中事后监管，对违反有关法律法规或不符合出让合同约定、划拨决定书规定的，不予办理相关手续。
土地市场是我国现代市场体系的重要组成部分，是资源要素市场的重要内容。改革开放以来，通过大力推行国有建设用地有偿使用制度，我国基本形成了以政府供应为主的土地一级市场和以市场主体之间转让、出租、抵押为主的土地二级市场，对建立和完』善社会主义市场经济体制、促进土地资源的优化◆配置和节约集约利用、加快工业化和城镇化进程起到了重要作用。随着经济社会发展，土地二级市场运行发展↙中的一些问题逐步凸显，交易规则不健⌒ 全、交易信息不对称、交易平台不规范、政府服务和监管不∏完善等问题比较突出，导致要素流通不畅，存量土地资源配置效率较低，难以满足经济高质量发展的需要。为完善建ぷ设用地使用权转让、出租、抵押二级市场，结合Ψ 各地改革试点实践，经国务院同意，现提出以下意见。
一、总体要求
（一）指导思想。以习近平新时代中国特色社会主义思想为≡指导，全面贯彻党的十九大和十九届二中、三中全会精神，紧紧围绕统筹推进“五位一体”总体布局和协调推↓进“四个全面”战略布局，认真落实党中央、国务院决策部署，充分发挥市场在资源配置中的决定性作用，更好发挥◥政府作用，坚持问题导∞向，以建立城乡统一的建设用地市场为方向，以促进土地要素流通顺畅为重点，以提高存量土地资源配置效率①为目的，以不动♂产统一登记为基础，与国土▂空间规划及相关产业规划相衔接，着力完善土地二级市场规则，健全服务和监管体系，提高节约集☉约用地水平，为完善社会主义市场经济体制、推动经济高质量发展提供用地保障。
（二）基本原则。
把握正确方向。坚持社会主义市场经济改革方向，突出∩市场在资源配置中的决定性作用，着力减少政府微◇观管理和直接干预。落实“放管服”改革总体要求，强化监↑管责任，减少事前审批，创新和完善事中事＠ 后监管，激发市场活力，增强内生动力。
规范市场运行。完善〖交易规则，维护市场秩序，保证市场主体在公开、公平、公正的市场环境下进行交易，保障市场依法依◆规运行和健康有序发展，促进要素流动和平∩等交换，提高资源配置效率。
维护合法权益。坚持平等、全面、依∑ 法保护产权。充分尊重︻权利人意愿，保障市场主体合法权益，实现各类市场主体按照市场规则和市场价格依法平等使用和交易建设用地使用权，实现产权有效激励。切∮实维护土地所有权人权益，防止国有土地资产流失。
提√高服务效能。强化服①务意识，优化交易流程，降低交易成本，提高办事效率，方便群众办事，全面提升土地市场领域政府治理能▃力和水平。
（三）目标任务。建立产权明晰、市场定价、信息集聚、交易安全、监管有效的土地二级市场，市场规♀则健全完善，交易平台全面形成，服务和监管落▲实到位，市场秩序更加规范，制度性交易成本明显降低，土地资源配置效率显々著提高，形成一、二级市场协调发展※、规范有序、资源利用集约高效的现代土地市场体系。
（四）适用范围。建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的交易对象是国有建设用地使用权，重点针对土地交易以及土地连同地上建筑物、其他附着物等整宗地一并交易的情况。涉及到房地产交易的，应当遵守《中华人民共和国城市房地产管理【法》、《城市房地产开发经营管理条例》等法▓律法规规定。
二、完善转让规则，促进要◥素流通
（五）明确建设用地使用」权转让形式。将各类导致建设用地使用权转移的行为都视为建设用地使用权转让，包括买卖、交换、赠与、出资以及司法◤处置、资产处置、法人或其他组织合并或分立等形式涉及的建设用地使用权转↘移。建设用地使用权转移的，地上建筑物、其他附着物所有权■应一并转移。涉及到房地产转让的，按照房地产转让相关〓法律法规规定，办理房地产转让相关手续。
（六）明晰不同权能建设用地使用权转让的必要条件∩。以划拨方式取得㊣ 的建设用地使用权转让，需经依法批准，土地︻用途符合《划拨用地目录》的，可不补缴土地◢出让价款，按转移登记办理；不符合《划拨用地目录》的，在符合规划的前提下，由受让方依法依规补缴土地出让价款。以出让方式取得的建设用地使用权转让，在符合法↑律法规规定和出让合同约定的前提下，应充分保障ζ交易自由；原出让合同对转让条件另有◆约定的，从其约定。以作价出资或入股方式取得的建设用地使用权转让，参照以出让方式取得的建设用●地使用权转↑让有关规定，不再报♂经原批准建设用地使用权作价出资或入股的机关批准；转让后，可保留为作价出资或入股方式，或直接变更为¤出让方式。
（七）完善土地分割、合并转让政∏策。分割、合并后的地块应具备独立分宗条件，涉及公共配套设施建设和使用的，转让双』方应在合同中明确有关权利义务。拟分割宗地已预售或存在多个权利主体的，应取得相关权利人同意，不得损害权利人合法权益。
（八）实施差别化的税收政策。各地可根据本地↙实际，在地方权限内探索城镇土地使用税差别化政策，促进▓土地节约集约利用。
三、完善出租管理，提高服务水◆平
（九）规范以有偿方式取得的建设用地使用权出租管理。以出让、租赁、作价出资或入股等「有偿方式取得的建设用地使用权出租或▼转租的，不得违反法律法规和有偿使用合同的相关约定。
（十）规范划拨建设用地使用权出租管理。以划拨方式取得的建设用地使用权出租的，应按照有关规定上缴租金中所含土地收益，纳入土地出∴让收入管理。宗地长期出租，或部分用于出租且可分割的，应依法补办出让、租●赁等有偿使用手续。建立划拨建设用地使用权出租收益年度△申报制度，出租人依法申报并缴纳相关收益的，不再另行单独办理划拨建设用地使用▓权出租的批准手续。
（十一）营造建设用地使用权出租环境。市、县自●然资源主管部门应当提供建设用∞地使用权出租供需信息发布条件和场所，制定规范的出租合同文本，提供交易鉴证服务，保障权利╳人的合法权益。统计分析建设用地使用权出租情况及市场相关ξ数据，定期发布出租市场动态信息和指南。
四、完善抵押机制，保障合法权◆益
（十二）明确不同权能建设用地使用权抵押的条件。以划拨方式取得的建设用地使用权可以依法依规设定抵押权，划拨土地抵押权实现时应优先缴纳土地出让收入。以出让、作价出资或入股等方式取得的建设用地使用权可以设定抵押权。以租赁方式取得的建设用地使用权，承租人在按规定支付土地租金并完成开发建设后，根据租▓赁合同约定，其地上建筑物、其他附着物连卐同土地可以依法一并抵押。
（十三）放宽对抵押权人◣的限制。自然人、企业均可作为抵押权人申请以建设用地使用权及其地上建筑物↘、其他附着物所有权办理不动产抵押相关手续，涉及企业之间债权债务合同的须符合有关法律法规的规定※。
（十四）依法保障抵押权能。探索允许不以公益为目的的养老、教育等社会领域企业以有偿取得的建设用地使用权、设施等财产进行抵押融★资。各地要进一步完善抵押权实现后保障原有经营活动持续稳定的配套措施，确保土地用途不改变▼、利益相关人权益不受损。探索建立建设用地使◢用权抵押风险提示机制和抵押资金监管机制，防控市场风险。
五、创新运行〖模式，规范市场秩序
（十五）建立交易平台。各地要在市、县自然资源主管部门现有的土地交易机构或ω 平台基础上搭建城乡统一的土地市场交易平台，汇集土地二级市场交易信息，提供交易】场所，办理交易事＠务，大力推进线上交易平台和信息系统建设。
（十六）规范交易流程。建立“信息发布—达成意向—签订合同—交易监管”的交易流程。交易双方○可通过土地二级市场交易平台等渠道发布和获取市场信息；可自行协商交易，也可委托土地二级市场交易平台公开交易；达成一致后签ξ 订合同，依法申报交易价格，申报价格比标定地价【低20%以上的，市、县人民政府可行使优先购买权。各地要〗加强交易事中事后监管，对违反有关法律法规或不符合出让合同约定、划拨决定书规定的，不予办理相关手续。
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